当国内地产圈还在债务泥潭里挣扎，烂尾楼、债务违约、资产抛售的新闻层出不穷时，远在纽约的一笔土地交易，突然将潘石屹夫妇重新拉回大众视野。
在房地产如此低迷的时期，他们夫妇竟然拿出7600万美金，拿下上东区紧邻中央公园的六块黄金地块，他们为何此时选择在美国加码房地产？要做什么？
01.
潘石屹夫妇想必大家都并不感到陌生，他们夫妻二人在1995年，共同创立SOHO中国，精准抓住北京、上海城市化进程中的商业地产需求井喷期，开发了望京SOHO、外滩SOHO等一系列标志性项目。
2007年，SOHO中国在香港成功上市，创下当时亚洲最大商业地产IPO纪录。
巅峰时期，公司年营收超180亿元，市值突破千亿，张欣也以220亿身家跻身胡润女富豪榜前十，获得“中国地产女王”的称号。
展开剩余89%潘石屹曾公开表示，自己是扶贫开发最大的受益者，国家的发展政策为其商业成功提供了重要机遇。
就在国内房地产市场处于加杠杆热潮的时期，潘石屹夫妇开始密集出售国内核心资产。
从2014年到2019年的五年间，他们先后卖掉上海海伦广场、静安广场、虹口SOHO等多个优质项目，累计套现近300亿元。
这一操作在当时引发广泛争议，因为彼时多数房企正疯狂拿地扩张，而SOHO中国却选择“反向操作”。
与出售国内资产同步进行的，是夫妇二人在海外的密集布局。
2021年6月，潘石屹夫妇计划将SOHO中国控股权以236.57亿港元的价格出售给美国黑石集团，若交易成功，他们将进一步套现离场。
但同年8月，国家市场监管总局对该交易启动反垄断审查，最终因未能满足交易先决条件，黑石集团于9月宣布终止收购计划。
此次交易失败意味着潘石屹夫妇彻底清空国内资产的计划落空，SOHO中国留下的上百亿债务也需继续承担。
2022年，潘石屹与张欣双双辞去SOHO中国管理职务，仅保留董事会席位，正式告别一手打造的地产帝国。
此时的SOHO中国经营状况已今非昔比，2024年上半年财报显示，公司营收同比减少2.67%，归属母公司股东净亏损约1.08亿元，旗下望京SOHO等核心项目出租率低至57%。
与此同时，SOHO中国还因税务问题和违规收费收到巨额罚单，仅2022年就因加收电费等违法行为被罚1.15亿元，附属公司也因少缴税款需支付7.09亿元的税款、滞纳金及罚款。
移居美国后，潘石屹逐渐退居幕后，张欣走到前台主导投资业务，尝试跳出房地产领域拓展多元版图，但过程并不顺利。
她曾投资的科幻片《月球陷阱》，几乎血本无归，投资的共享办公项目，也陷入运营困境。
为填补国内公司的资金缺口，夫妇二人在2024年不得不出售2013年以2600万美元购入的曼哈顿联排别墅，最终以2380万美元成交，亏损220万美元。
这栋位于纽约核心地段的豪宅曾吸引好莱坞影星参与竞购，拥有5层结构、6间卧室和地下游泳池，每年仅地税就超过20万美元。
接连的投资失利导致二人财富大幅缩水，较巅峰时期大幅下滑。
02.
今年10月22日，有媒体传，潘石屹家族理财办公室宣布以6250万美元现金收购纽约上东区五块相邻地块，第六块地块预计于2026年6月完成交易，总交易额将达7600万美元，总建筑面积约9290平方米。
这一交易在当前美国房地产市场颇具争议，因为多数开发商正缩减纽约公寓新项目投入，而潘石屹夫妇却选择逆势入场。
从地理位置来看，这六块地块堪称黄金中的黄金。
它们位于上东区东79大街与列克星敦大道交叉口东南侧，距离中央公园仅三个街区，直线距离不足500米。
在纽约房地产市场中，中央公园周边的物业向来是全球高净值人群的投资首选，稀缺的地段资源赋予了项目天然的价值优势。
此次交易的卖方WFinancial透露，疫情后纽约核心地段未充分利用的地块需求激增，高端公寓库存持续被吸纳，这也成为潘石屹夫妇出手的重要市场背景。
作为CloserProperties的创始人兼首席执行官，张欣在接受采访时明确了投资逻辑：聚焦纽约历史街区开发精品豪华公寓。
她认为，历史街区的存量房源普遍缺乏现代化服务和设施，即便当前利率和抵押贷款利率处于高位，精品豪华公寓的市场需求依然旺盛。
凭借近30年的房地产开发经验和在纽约近20年的投资积累，张欣将此次交易视为拓展美国地产开发业务的关键一步。
值得注意的是，CloserProperties目前在纽约和波士顿拥有包括通用汽车大厦、公园大道广场在内的优质资产，总资产价值超50亿美元，为此次新地块开发提供了坚实的资源支撑。
03.
潘石屹夫妇此次在美买地，核心逻辑在于瞄准纽约高端公寓市场的结构性缺口。
张欣的判断并非空穴来风，近期纽约华尔道夫公寓的销售表现提供了佐证。
纽约作为全球顶级房地产市场，其核心地段的土地资源具有极强的稀缺性和抗风险能力。
从历史数据来看，即便遭遇经济周期波动，中央公园周边等黄金地段的物业价值仍能保持相对稳定。
潘石屹夫妇选择在此时出手，可能正是看中了土地资产的长期保值属性。
与此同时，美国部分地区的房地产市场呈现分化态势。
虽然整体市场受利率影响面临调整压力，但高端细分市场需求依然旺盛。
洛杉矶山火后出现的豪宅租金暴涨现象，也从侧面反映了高端住房的供需失衡。
这种市场分化为精准定位的投资者提供了机会，潘石屹夫妇的操作正是基于对这种市场细分趋势的把握。
结语
潘石屹夫妇此次在纽约买地开发，这条道路注定充满挑战，除了面临美国房地产市场的周期波动风险，还需应对多重不确定因素。
虽然此次是回归房地产老本行，虽然发挥了自身优势，但能否适应美国的市场规则、政策环境和消费习惯，仍存在较大疑问。
此外，随着全球对跨境资产转移监管的加强，夫妇二人的资产运作也将面临更多约束。
未来他们能否在美国地产市场重写传奇，尚未可知。
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